Qu’est ce qu’un habitat insalubre ?

L’ habitat est malsain s’il présente un danger pour la sécurité ou la santé de ses occupants et/ou de ses voisins. Toutefois, pour être considéré comme malsain, le logement doit répondre à un certain nombre de critères. Découvrez quels sont ces critères insalubres et comment signaler l’habitat malsain .

Résumé :

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1. logements malsains VS indécent : quelle est la différence ?

2. Déclarer un logement malsain : la procédure à suivre

   1. Évaluation de l’état du logement : 29 critères pour les conditions insalubres

   2. Habitat ne répond pas aux critères de conditions insalubres : responsabilité du maire

   3. Habitat répond aux critères conditions insalubres : la responsabilité du préfet

3. Conséquences d’une ordonnance insalubre sur le

   bail

Logement malsain : la différence du logement indécent

abord, le concept d’habitat malsain doit être défini avec précision. En effet, les termes d’indécence et d’insalubrité sont généralement confus. Ils correspondent à deux phases différentes de la dégradation d’un logement, l’indécence précédant les conditions insalubres. Ainsi , le logement indécent n’est pas nécessairement malsain. D’autre part, tout logement malsain est nécessairement indécent Tout d’ .

La notion d’habitat indécent

Conformément à la loi No 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent. En d’autres termes, en général, le demandeur doit satisfaire aux critères suivants :

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• ne présentent aucun risque évident pour la santé et la sécurité physique du locataire
• satisfaire à un critère de performance énergétique minimum (c’est-à-dire, conformément au décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, être protégé contre l’intrusion d’air parasitaire et permettre une ventilation suffisante)
• comprendre les éléments qui le rendent compatible avec l’utilisation résidentielle (eau chaude et froide, chauffage, etc.)
• respecter une surface habitable minimale (c’est-à-dire une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur au plafond d’au moins 2,20 mètres ou un volume habitable d’au moins 20 m³)

Ainsi, le logement est indécent dès lors qu’il ne répond à aucun de ces critères.

Le concept d’habitat malsain

Selon l’article L1331-26 du Code de la santé publique, un habitat est malsain s’il présente un danger réel et constant pour la santé ou la sécurité des locataires et/ou des voisins, compte tenu de son état ou des conditions d’occupation.

Un logement est malsain si, par exemple, un est susceptible de provoquer un incendie.

💡 À savoir : L’habitat en construction ou vacant peut être déclaré malsain.

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Déclarer un habitat malsain : la procédure à suivre

Tout d’abord, le locataire doit informer le propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, des défauts dans les règles sanitaires du logement. Sans aucune réaction de sa part, il doit alors avertir par n’importe quel moyen (courrier, téléphone, etc.) l’ hôtel de ville dont dépend le logement. L’état d’insalubrité de ce dernier sera alors évalué.

Évaluation de l’état du logement : 29 critères pour les conditions insalubres

Le Service Municipal de Santé et d’Hygiène (SHC) de la mairie ou de l’Agence Régionale de Santé (ARS) visite le logement et établit un rapport indiquant s’il est insalubre ou non . À faire ils s’appuieront donc sur une grille d’évaluation proposée par la circulaire ministérielle n o 293 du 23 juin 2003.

Ainsi, l’état insalubre du logement est évalué selon 29 critères regroupés par facteurs influents , présentés ci-dessous :

• l’ éclairage naturel des pièces
• structures de logementprincipales  : organisation intérieure, dimensions de la pièce (surface habitable et hauteur du plafond), protection acoustique (bruit externe et interne), isolation thermique et état de surface et facilité d’entretien.
• facteurs de risque spécifiques  : installations de combustion (installation, sécurité, approvisionnement en air oxydant et rejet de produits de combustion), évaluation globale du risque de CO (monoxyde de carbone), substances toxiques présentes (peintures au plomb, etc.), amiante et prévention des personnes.
• humidité et aération : l’aération de sec et humide ainsi que l’évaluation globale des manifestations d’humidité.
• l’ équipement : approvisionnement en eau potable, eaux usées, électricité et gaz, chauffage, cuisine, toilettes et salle de bains.
• utilisation et entretien des locaux  : propreté, occupation et suroccupation.

→ Calcul du coefficient insalubre

Une note est attribuée pour chacun des critères en fonction de l’état du logement :

• 0 = bon
• 1 = médiocre
• 2 = mauvais
• 3 = très mauvais

Il est ensuite multiplié par un coefficient allant de 1 à 8. Sa valeur dépend de l’importance du critère dans l’évaluation de l’état insalubre du logement.

En outre, pour certains critères tels que « réseau de gaz », la case « Absence  » sera cochée si l’équipement n’est pas présent dans le hébergement.

Enfin, dès que la boîte « DANGER ! » est vérifiée pour l’un des critères, cela signifie que l’intervention est obligatoire .

Exemple : Évaluation des deux premiers éléments influents

La grille fournit un coefficient insalubre allant de 0 à 1. Ce coefficient est égal à la somme des notes finales des critères évalués divisée par la somme des notes maximales possibles de ces critères .

→ Interprétation du coefficient d’insalubrité

Lorsque le coefficient d’insalubrité est :

• entre 0 et 0,3  : Il existe deslacunes en matière de sécurité par rapport à certains critères. Toutefois, ces lacunes ne sont pas de nature majeure justifiant la déclaration d’habitat malsain.
• entre 0,3 et 0,4  : Le rapport conclut qu’il y a une situation de logementsinsalubres . C’ est une zone intermédiaire.
• supérieur à 0,4  : L’évaluation conclut qu’il y a un étatgénéral insalubre du logement.

⚠️ Attention : Plus le coefficient insalubre est proche de 1, plus le degré de danger est élevé.

Cependant, cette grille d’évaluation n’estqu’un outil. Le choix de la méthode d’intervention dépend d’autres facteurs tels que la nature imminente du danger. Ainsi, l’évaluation se fait au cas par cas .

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Habitat ne répond pas aux critères de conditions insalubres : la responsabilité du maire

Le rapport conclut que l’habitat n’est pas malsain. Cependant, il fait état de certaines infractions au Règlement sur la santé du Ministère (RSD). Le dossier est ensuite transmis au maire. Ce dernier doit envoyer une lettre de mise en demeure au bailleur. Il l’informera du travail à effectuer et du calendrier prévu pour le faire .

Si le propriétaire refuse d’exécuter les travaux ou est partiellement exécuté, le maire ne peut en aucun cas ordonner l’exécution de ces travaux d’office. Il établit un procès-verbal de l’infraction et le transmet au Procureur général.

⚠️ Attention : Le propriétaire est passible d’une amende de450€ pour chaque violation détectée.

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⬆ L’ habitat répond aux critères de conditions insalubres : la responsabilité du préfet

Lorsque le rapport conclut que le logement est insalubre, le dossier est ensuite transmis au préfet du ministère .

Ce dernier dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception du présent rapport pour consulter le comité ministériel responsable de l’environnement, de la santé et de la santé. risques technologiques.

Il doit également informer le propriétaire du logement, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la tenue d’une réunion avec cette commission. La lettre doit être en sa possession au moins 30 jours avant la réunion afin qu’il puisse faire ses propres observations.

Selon l’avis de la commission, le préfet rend un ordre irrémédiable ou réparable de santé insalubre. Cette commande doit être portée à l’attention du propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. L’ affichage à la mairie est également obligatoire.

→ Ordre insalubre irrémédiable

Le préfet rend une telle ordonnance à condition que :

• il n’y a pas de moyens techniques pour remédier à l’état insalubre du logement
• ou la reconstruction du le logement est moins coûteux que la réalisation de travaux d’amélioration.

Cette ordonnance s’accompagne systématiquement d’une interdiction définitive de l’occupation d’habitats malsains. Cette interdiction prend effet à la fin de la période prévue par l’ordonnance, qui ne peut excéder un an .

→ Stalé réparable insalubre

Le préfet rend une commande réparable lorsque des moyens techniques peuvent mettre fin à l’état insalubre de la propriété. Ce décret précise le travail à effectuer et le calendrier de son exécution. Il est interdit au locataire d’occuper un habitat malsain pendant la durée de ces travaux .

Si le propriétaire ne les exécute pas, le préfet lui envoie une lettre de mise en demeure. Il dispose alors d’un mois pour s’acquitter de son obligation. Il peut également être tenu de payer une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000€ par jour de retard.

Sinon, les œuvres seront entrepris par le maire ou le préfet mais aux frais du bailleur et intérêts majorés.

⚠️ Attention : Le propriétaire d’un habitat malsain qui, sans raison légitime, refuse d’exécuter les travaux prescrits par l’ordonnance risque d’un an d’emprisonnement. Il est également passible d’une amende de 50 000 euros .

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Habitat malsain : les conséquences d’une ordonnance insalubre sur le contrat de bail

La délivrance d’une ordonnance insalubre a de nombreuses conséquences, notamment sur le loyer, la durée du contrat de location et le logement lui-même.

Suspension des loyers

Dans le cadre d’une ordonnance réparable, la suspension des loyers a lieu pendant une certaine période de temps . Ainsi, à partir du premier jour du mois suivant la date d’affichage du décret en ville hall ou sa notification au propriétaire, le locataire n’a plus à payer le loyer. La suspension du loyer prend fin le 1er jour du mois suivant la date de l’envoi en mariage de l’ordonnance mettant fin à l’interdiction d’occuper un habitat malsain ou de sa notification au propriétaire.

De plus, pendant la même période, les subventions au logement accordées par les FAC sont également suspendues.

⚠️ Attention : Une fois les travaux terminés, le propriétaire n’a pas le droit de réclamer au locataire un loyer impayé pendant cette suspension.

D’ autre part, si la commande est irrémédiable, la suspension des loyers est illimitée .

Toutefois, le locataire doit, dans tous les cas, continuer à payer les frais de location aux conditions convenues dans son bail.

Résiliation du bail

Si le logement est soumis à l’ interdiction permanente de y vivant , le contrat prend fin :

• une fois qu’il est arrivé à sa fin
• ou au départ du locataire
• ou le délai fixé dans l’ordonnance insalubre

💡 À savoir : Lorsque le propriétaire ne fournit pas un logement sain, le locataire n’est pas tenu de respecter un délai de préavis.

Dans le contexte d’ une interdiction temporaire d’occupation, la prolongation du bail dépend de la durée de l’ordonnance .

📍 Exemple : Un bail se terminant le 30 septembre 2019 sera prolongé jusqu’au 31 mars 2020 si la durée de la commande est de 6 mois.

Hébergement et réinstallation

En cas d’interdiction temporaire d’occuper l’habitat insalubre, le bailleur a l’obligation d’offrir au locataire un logement temporaire . Le coût de cet hébergement est à la charge du propriétaire (recherche frais, loyer et frais de location).

S’ il s’agit d’une interdiction définitive, il doit proposer au locataire des offres de relogement. Le loyer du nouveau logement est à la charge du locataire. Toutefois, le bailleur doit lui verser une indemnité égale à 3 mois de son nouveau loyer pour frais de déménagement.

⚠️ Attention : Le propriétaire d’un habitat malsain refusant de déménager son locataire alors qu’il peut le faire risque de3 ans d’emprisonnement. Elle peut également être punie d’une amende de 100 000 euros .

Si le locataire ne reçoit pas de propositions d’hébergement ou de relogement, le préfet prend les dispositions nécessaires pour lui fournir un logement. Ce paiement sera à la charge du propriétaire et plus les intérêts.

⚠️ Attention : Le locataire peut être expulsé en cas de refus injustifié des offres de relogement fournies par le propriétaire ou le préfet.

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